A propriedade de um bem imóvel pode ser adquirida por quatro formas, por acessão; por usucapião; direito hereditário e por meio da forma mais corriqueira, o registro do título.

No direito brasileiro não basta o contrato para a transferência ou aquisição da propriedade imóvel. Ela somente se transfere pelo registro do título translativo.

O sistema de registro público foi criado pelo legislador com a intenção de proporcionar maior segurança aos negócios imobiliários. Ele é regido pelos seguintes princípios:

Princípio da publicidade. O registro confere publicidade às relações imobiliárias, valendo contra terceiros. Desta forma, qualquer pessoa poderá requerer certidão de registro sem informar ao oficial ou outro funcionário o motivo ou interesse do pedido.

Princípio da força probante. Os registros têm força probante, pois, gozam da presunção de veracidade. Presume-se assim, pertencer o imóvel a pessoa em cujo nome encontra-se registrado. Contudo é possível que faça prova no sentido contrário, ou seja, provar que o imóvel pertence a pessoa diversa da que consta no registro, por meio de ação própria.

Princípio da legalidade. Incumbe ao oficial do cartório o dever de examinar a legalidade e a validade dos títulos que lhe são apresentados para registro.

Princípio da territorialidade. É o que exige o registro na circunscrição imobiliária da situação do imóvel. A escritura pode ser lavrada no Cartório de Notas de qualquer localidade, mas o registro só pode ser efetuado no Registro de Imóveis da situação do imóvel, o que sem dúvida, facilita a pesquisa em torno do imóveis.

Princípio da continuidade, pelo qual somente se admite o registro de um título se a pessoa que nele aparece como alienante é a mesma que figura no registro como seu proprietário.

Princípio da prioridade, que protege quem primeiro registra o seu título. A prenotação assegura a prioridade do registro.

Princípio da especialidade. Ele exige a minuciosa individualização, no título, do bem a ser registrado. É o que trata dos dados geográficos do imóvel, especialmente os relativos às suas metragens e confrontações. Objetiva proteger o registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuízos aos seus titulares.

Por último, o princípio da instância, que não permite que o oficial proceda ao registro de ofício, mas somente a requerimento do interessado, ainda que verbal.

Desta forma, podemos chegar à seguinte conclusão:

Quando alguém lhes oferecer um imóvel à venda, a primeira atitude que deve tomar é dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis da situação do bem (princípio da territorialidade) e requerer ao oficial ou outro funcionário a certidão de registro relativa ao imóvel (princípio da publicidade) para que se verifique se a pessoa que lhe oferece o bem é a sua real proprietária (princípio da força probante). Somente aquele em cujo nome o imóvel está registrado é o titular do direito de propriedade e poderá, validamente, vender o imóvel, tendo em vista o que dispõe o princípio da continuidade. Em seguida, verificando que o vendedor é o verdadeiro proprietário do bem, proceda ao registro da escritura relativa ao imóvel que está adquirindo.

Caso essas precauções não sejam tomadas, nunca será possível adquirir a propriedade imóvel, mesmo tendo firmado com o vendedor contrato de compra e venda e ainda lhe pago o preço, pois, a propriedade somente se transfere ao comprador com o registro do título.

Esse é um golpe que muitos estelionatários empregam em desavisados, celebram com o comprador contrato, dizendo-se proprietários do bem, muitas vezes oferecendo atraentes vantagens. O golpista desparece com o dinheiro e a vítima fica completamente desprovida não havendo nada a se fazer.

Não existe a possibilidade de requerer que o verdadeiro dono do imóvel lhe transfira a propriedade do bem, pois, é dever de todo aquele que pretende adquirir um imóvel tomar essas precauções, não podendo se falar em qualquer tipo de empecilho existente para tanto, pois, como já ressaltado qualquer pessoa pode ter acesso à certidão de registro de imóvel.

É muito importante ter em mente que se deve efetuar o registro da escritura outorgada pelo verdadeiro proprietário o mais breve possível, pois, pode ocorrer de proprietário ter realizado a venda do bem para outra pessoa ao mesmo tempo e, neste caso, tornar-se-á proprietário do imóvel aquele que primeiro registrar o seu título (princípio da prioridade).

A escritura pública é o título ou documento que a lei considera hábil para efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel ao ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Desta forma, será necessário lavrar uma escritura pública produzida em qualquer cartório de notas, por um agente público devidamente autorizado pelo Poder Público a exercer essa função. Neste documento deve constar a causa do negócio jurídico (compra, venda, doação, etc), descrição, referências, entre outros detalhes do imóvel. Para lavrar a escritura pública, será necessário levar ao tabelião cópias de toda a documentação do imóvel e dos contratantes. Bem como, será necessário o pagamento das taxas e do serviço do tabelião, que será calculado com base no valor da negociação. Caso não tenha sido estabelecido quem arcará com as despesas de transferência estas ficarão por conta do comprador.

Vale, por fim, apontar outras medidas que devem ser observadas pelo comprador: depois de conferir que o vendedor é mesmo o dono procure saber se ele é casado, pois, caso seja ele somente poderá vender o imóvel se a esposa aceitar a venda, pois, é obrigatório o consentimento expresso desta, salvo se o regime do casamento for o da separação total de bens. É prudente, ainda, que se observe se na matricula não consta nenhuma penhora ou financiamento em aberto sobre o imóvel. É comum que o vendedor termine de pagar o financiamento, receba a cédula de baixa do banco e não proceda à baixa na matricula para evitar pagar as taxas, nesse caso o financiamento já está quitado, mas o imóvel ainda está em nome do banco. Para certificar-se de foi isso o que ocorreu, solicite ao vendedor os recibos que comprovam a referida quitação.

Quando forem comprar um imóvel procurem estar amparados por profissionais habilitados a lhes ajudar a tomar as providências acima referidas, como os corretores de imóveis e advogados.

Fiquem atentos!!

Até a próxima!!

Gabriela de Moraes Montagnana

Gustavo Antônio de Moraes Montagnana